Compte renduRéunion des locataires sur le Conventionnement le 27 février 2023 à l’Alra
5 ans de galère pour le conventionnement d’un parc occupé de la résidence de l’Avenir en parc HLM. Le lundi 27 février 2023 une trentaine de personnes ont répondu à l’invitation de l’ALRA pour faire un point suite aux dernières réunions avec I3F et réfléchir ensemble sur le conventionnement de la résidence.
L’ALRA a présenté l’état d’avancement des discussions suite aux dernières rencontres 15 janvier et 13 février 2023 avec la nouvelle équipe d’I3F (la troisième en 5 ans ...).
Ces réunions ont essentiellement porté sur :
Le respect des engagements antérieurs :
- caves et parkings : non application aux résidents
- montants appliqués au m2 (en particulier PLS )
La signature des nouveaux baux, suite au dépôt en novembre dans les boites aux lettres de 180 locataires d’un « bail, à retourner signé », sans date de retour, sans les annexes obligatoires – et avec un contenu problématique ...
L'ALRA a alerté les locataires : « un contrat de location est un document important, pour le moment il est urgent d'attendre. Accompagnés de notre conseil nous faisons le nécessaire pour que les choses se clarifient et/ou se modifient ». I3F n’a eu que très peu de retours de locataires.
C’est dans ce contexte que se sont déroulées les 2 rencontres avec I3F en présence de la Ville.
Sur la forme :
Il a été acté en réunion I3F/ ALRA / Ville du 13 février 2023
- que les baux envoyés sont caducs pour clause de forme (pas d’AR, pas de date de retour, pas d’annexes obligatoires ni de justification de la proposition)
- que le bailleur renvoie les baux à signer (remise en main propre par un agent I3F contre signature (318 foyers seraient concernés) : nous avons donné notre accord sur la procédure.
Date d’envoi indiquée par I3f pour après les congés de février.
Sur le fond :
Nous nous heurtons, sur le contenu du bail, à un refus d'I3F au plan départemental de modifier quoi que ce soit : argument qu’il s’agit d’un « bail type d'I3F et que le département ne dispose pas de la compétence pour le changer ». La juriste I3F renvoie à une éventuelle saisine de la justice ...
Est-il normal d’écrire de clauses fausses, abusives ou illégales sur un document contractuel et pousser les locataires à la procédure ???
Nous avons eu un échange avec la CLCV, pour porter ce dossier au plan national
(A ce stade nous n'avons pas fait de demande sur le règlement intérieur annexé qui mériterait lui aussi un bon toilettage et si la CLCV s'en saisit au plan national ce serait utile pour tous).
L’ALRA maintien ses demandes de modifications des baux à minima sur 5 points essentiels :
1. Durée de location, « art 3 de la convention » : « la location est consentie sur une durée de trois mois et se renouvellera par périodes trimestrielles » : NON, durée indéterminée
2. Préavis, « ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons familiales graves appréciées par le bailleur » : la règle c'est un mois dans cette zone géographique
3. Calcul du loyer, « il peut varier de plein droit sur simple avis du locataire et sans qu'il soit nécessaire, pour le bailleur, de dénoncer le contrat de location » : non, seule clause augmentation légale annuelle/ IRL
4. Travaux, « le locataire accepte de supporter sans indemnité la réalisation par le bailleur de travaux » : clause abusive (cf article 4 loi du 6 juillet 1989)
5. Nuisances, « le locataire ne peut rechercher ou inquiéter le bailleur à raison de troubles et dommages qu'il subirait de toute personne non locataire » : clause abusive le bailleur doit poursuivre et assurer la tranquillité des résidents. (Art 1725 du code civil).
Ces points contestés du bail ont eu déjà connu une application très concrète dans la résidence, l'ALRA a déjà eu à intervenir et soutenir les locataires sur ces différents points/ trois exemples :
Modification du loyer : 29 locataires - qui ont vu leur loyer de base modifié hors signature d'un nouveau bail – ils se sont constitués en procédure de groupe et ont envoyé des mises en demeure à I3F sur le caractère illégal de cette procédure. Ils n'ont, à notre connaissance, pas reçu à ce jour de réponse d'I3F.... et attendent via notre avocate, une date d'audience du Tribunal de Pantin.
Travaux : devant l'incapacité du bailleur à organiser et coordonner le chantier de remise aux normes de la résidence, nous l'avons assigné et mis en demeure de coordonner son chantier et les prestataires, de réparer le préjudice subi par les locataires (obtenu : des excuses, un suivi sur place du chantier et symboliquement 250€ par famille/versement en septembre 2020).
Troubles et dommage dans l'enceinte de la résidence : Mécanique sauvage, squat des caves et escaliers : assurer la sécurité, la tranquillité et la jouissance paisible des lieux pour les résidents relève de la responsabilité du bailleur, problèmes non encore non solutionnés ....
Engagements non tenus par I3F
Le non-respect des engagements pris sur les prix au m2 impacte aujourd’hui lourdement les locataires : annoncé publiquement par I3F aux locataires en réunion (pré-agrément avec l’Etat) et à la ville et confirmé dans les échanges avec l’ALRA depuis janvier 2020.
PLAI à 5,93€, PLUS à 6,69€, PLS (décoté)à 9,75€.
Ces prix font ensuite l’objet de la revalorisation annuelle en fonction de l’indice IRL.
Sans l’annoncer avant, nous apprenons la modification à la lecture des conventions signées avec l’État (signature 29 novembre 2021– nous avons eu connaissance des conventions en janvier 2022) :
PLAI : 6,21€, PLUS : 7,00€, PLS : 13,01€
Après une période de déni d’I3F sur les engagements pris, le 13 février 2023, le directeur M Lotfi Zouaoui « présente ses excuses aux locataires au nom d’I3F », mais maintient les prix en particulier du PLS « au nom de l’équilibre économique de l’opération ».
Si nous acceptons ses excuses, nous maintenons notre exigence de respect des engagements pris depuis 2018 devant les locataires et la ville.
NB : Compte tenu de l’engagement positif récemment pris par I3F (décembre 2022 confirmé janvier 2023) de maintien du loyer de base le plus favorable entre les anciens loyers de base ou le nouveau loyer de base HLM de leur logement (sans application des 10% pour dépassement et pour « non réponse aux enquêtes »).
Si cette mesure est favorable aux locataires du parc social fonctionnaire, le taux du PLS à 13€01+ IRL 2023 impacte plus lourdement (avec le recalcul des m°), les locataires qui avaient des loyers déjà hauts (entrés via le privé) et/ ou qui ont eu des erreurs de classement de leur logement en PLS ou des changements de situation depuis 5 ans non prises en compte. Le passage en parc HLM se solderait pour eux par une augmentation significative de leurs loyers de base.
Il se pose la question sur ce que pouvons-nous faire maintenant ?
Éléments de discussion et les propositions faites lors de la réunion avec les locataires :
Proposition de l’ALRA :
• Saisie de la CLCV au plan national
• Saisie, via notre administratrice, du CA d’I3F du 14 avril 2023
Discussion et propositions des locataires :
- Proposer un article dans le journal de la CLCV,
- Solliciter les acteurs publics (Préfecture, Ministère),
- S’inviter collectivement, au siège de l'I3F, le jour de leur CA le 14 avril,
- Alerter la presse,
- Mener une campagne en direction d’I3F (p.e. les inonder de lettres, de mails ou de SMS ou de cartes postales exigeant des explications sur le conventionnement et les baux avant signature).
Une discussion a eu lieu : signer ou non, quel délai ? le délai légal est de 6 mois.
Nous ne pouvons pas ignorer que des locataires ont besoin de l’APL (qui sera rétroactive à partir d’avril) et pour cela ils ont besoin du document fourni par I3F attestant qu’ils ont signé le bail.
Avec la suppression par I3F de la « remise commerciale » ils ne pourront pas attendre ...
Comment faire pour permettre à tous de rester groupés dans cette action pour nos droits ?
Nous vous proposons :
Lorsque vous signez le bail, de joindre un texte émettant des réserves (générales) sur le contenu du bail et des doléances (personnalisées) sur les manquements d’I3F ... Faire une copie à l’Alra de ces documents signés, nous transmettrons à l'avocate qui les portera en justice, en appui à la procédure de groupe des 29 (voir proposition à la suite*).
Mobiliser tous les locataires et leur faire connaitre nos propositions.
- Réunion d’information des locataires en bas de tours + adhésion ALRA CLCV premières dates retenues 6 mars bat A ; 9 mars : bat B ; 13 mars : bat C
- Nous avons besoin de vous nombreux pour discuter avec vos voisins !!!
- Distribuer aux locataires un tract explicatif sur le conventionnement
- Les baux et nos propositions. (insister sur l’aspect juridique) .Tirage en nombre + boitage
Poursuivre et compléter la piste juridique, avec l'avocate de la CLCV sur les 29, plus largement sur l’incurie d’I3f dans la gestion de ce dossier et ses responsabilités non assurées de bailleur social qui insécurise les locataires depuis 5 ans.
* PROJET de note à joindre au bail signé /complété par chaque locataire en PJ qui sera transmis en copie par l’ALRA à l’avocate.
Nom /prénom :
Logement n° :
Signature :
Nous signons le « nouveau bail » avec les plus expresses réserves sur son contenu. Avec l’ALRA / CLCV nous demandons à minima les 5 modifications suivantes :
1. Durée de location, « art 3 de la convention » : « la location est consentie sur une durée de trois mois et se renouvellera par périodes trimestrielles » : NON, durée indéterminée (ref)
2. Préavis, « ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons familiales graves appréciées par le bailleur » : la règle c'est un mois dans cette zone géographique (ref)
3. Calcul du loyer, « il peut varier de plein droit sur simple avis du locataire et sans qu'il soit nécessaire, pour le bailleur, de dénoncer le contrat de location » : non, seule clause augmentation légale annuelle/ IRL (ref)
4. Travaux, « le locataire accepte de supporter sans indemnité la réalisation par le bailleur de travaux » : clause abusive (cf article 4 loi du 6 juillet 1989)
5. Nuisances, « le locataire ne peut rechercher ou inquiéter le bailleur à raison de troubles et dommages qu'il subirait de toute personne non locataire » : clause abusive le bailleur doit poursuivre et assurer la tranquillité des résidents. (Art 1725 du code civil).
Nous demandons également le respect des engagements pris sur les prix au m2 en particulier PLS
Par ailleurs je tiens à vous rappeler mes demandes restées sans suite à ce jour (choisissez celle qui correspond à votre situation) :
- Demande de modification du classement de mon logement (date d’envoi.... préciser...)
- Le non tripatouillage des loyers de base hors convention, pour lequel j’ai entamé avec l’avocate de la CLCV une procédure groupée.
- Demande de reversement de trop perçu pour les charges (préciser...) ou arrêt des relances et poursuites non justifiées.
- Demande de remboursement de pénalités indues (montant...) ou arrêt des relances indues.
- Demande de travaux (ou de réfection malfaçons) sur le collectif ou le logement non suivies d’effets préciser
- Autres points (à compléter en fonction de votre situation)
Copie à l’ALRA/ CLCV pour transmission à l’avocate dans le cadre de la « procédure groupée des 29 ».